A raíz del caso socavón en Reñaca y los efectos que esto podría tener en el valor de las propiedades, hemos recibido varias consultas, algunas de ellas relacionadas a los planos reguladores y permisos de edificación que pasamos a aclarar de manera resumida.
En primer lugar, y por la información disponible a la fecha, el socavón que ampliamente se ha difundido por distintos medios de comunicación, tendría su origen en un desperfecto asociado al colector público de aguas, y por tanto, no tendría relación con el permiso y recepción final otorgado al inmueble que se ha visto afectado por dicho socavón.
Respecto a construir en áreas de dunas, y en general en todas aquellas zonas donde se pretende realizar alguna obra civil, se debe explorar de manera acuciosa el suelo fundante, con estudios de mecánica de suelo que permitan asegurar la estabilidad del sitio ante distintas cargas y esfuerzos a los cuales se va someter en el presente y futuro dichas construcciones, particularmente en dunas, donde la estabilidad de ésta, podría verse afectada con remociones en masa, tal como lo hemos visto en el caso por todos conocido y si bien al día de hoy prácticamente todo es posible de llegar a una solución técnica, incluso construcciones flotantes o bajo éstas, esto debe ser desarrollado en equilibrio entre la calidad de las obras, los riesgos involucrados, el costo de éstas y el impacto o daño ambiental que pueda tener para el presente y futuro de dicha intervención.
La entrega de permisos de construcción, responde a una análisis de la normativa vigente, controlada por organismos técnicos altamente calificados y de un prolongado proceso administrativo que al día de hoy un permiso para obras como las de las dunas de Reñaca, puede superar fácilmente los 400 días para su promulgación. Es precisamente a través de la dirección de obras municipales, que se entregan los certificados de informes previos (CIP), elemento fundamental que se desprende del plan regulador vigente y que resume las condiciones urbanísticas y de construcción que debe cumplir cualquier edificación que se proyecte en el país, lo cual genera muchas veces el valor del suelo el cual queda supeditado -por cierto a la demanda-, y la capacidad de aprovechamiento del suelo medido a través de diferentes indicadores, como son la densidad admisible, o los usos permitidos para un sitio en estudio.
Es por tanto el Plan Regulador Comunal, los seccionales y los decretos alcaldicios, instrumentos fundamentales para la planificación territorial, que es el marco de referencia para definir como queremos la ciudad de los próximos años. Es importante hacer presente que es la consulta ciudadana, unos de los mecanismos que contempla la modificación de nuevos planes regulares, y por tanto, se requiere precisamente de las personas y su entorno para armonizar el desarrollo de la mano con los vecinos que pudieran verse favorecidos o afectados en su idea de ciudad.
En este sentido un plan regulador puede influir en el desarrollo urbano y la zonificación porque en dicho plano se establecen todas las condiciones que debe cumplir cualquier construcción que se autorice en una zona como, por ejemplo, áreas denominadas áreas verdes, zonificación y desarrollo a partir de los usos permitidos y densidades aprobadas para cada zona del plan de desarrollo, así como los esfuerzos por desarrollar áreas que pudiera entenderse se encuentras deprimidas desde la perspectiva inmobiliaria, como aquellas que el regulador considera deben estancarse por lo saturadas que pudieran haber sido explotadas.
Desde la perspectiva del valor inmobiliario, es por cierto una variable negativa el socavón que ha afectado al Edificio Kandinsky, sin embargo, existen muchas experiencias nacionales e internacionales que demuestran que estos efectos son transitorios y perfectamente podrían superarse, atendiendo los daños observables de manera urgente, con obras de recuperación y mitigación que resuelvan de manera definitiva efectos similares en el futuro, tal como ha ocurrido con edificaciones dañadas por terremotos, incluso uno de ellos en al Región Metropolitana, específicamente en la comuna de Ñuñoa, que se inclinó y con un trabajo de ingeniería de primer nivel, se pudo recuperar y vender en un valor superior al que originalmente tenía; adicionalmente, la memoria de Mercado en lo que dice relación con los valores de los bienes, derechos y obligaciones, está muy vinculado a la exclusividad de dichos bienes y por ello, es altamente probable que sigamos viendo muchas construcciones en zonas que a priori podemos calificar de riesgosas o de mayor complejidad, como son construir sobre dunas, en las faldas de un volcán, al borde de acantilados, sobre fallas geológicas, o simplemente frente el mar, sin los debidos resguardos que la naturaleza que cada cierto tiempo nos recuerda y nos hace presente las vulnerabilidades de estas.
Estos son algunos de los elementos que abarca un Plan Regulador
- Zonificación
- Condiciones de edificación
- Vialidad
- Usos
