Las tasas de los créditos hipotecarios llegaron a 4,91% la última semana de octubre, su mayor nivel en casi 15 años. Para hablar del tema Teodosio Cayo, gerente general de Arenas y Cayo S.A. fue entrevistado en TVN. A continuación, te presentamos un resumen de su intervención.
Lo que debes saber:
¿Por qué están subiendo las tasas de los créditos hipotecarios?
Las tasas hipotecarias responden al retorno esperado los inversionistas de largo plazo, y cuando ellos ven que hay un riesgo mayor exigen un mayor retorno. Por otra parte, al reducirse la cantidad de dinero disponible para estos fines, es decir, menos inversionistas están dispuestos a colocar dinero en largo plazo, el incentivo es aumenta el beneficio esperado y por tanto, un mayor costo para quien requiere la compra de bienes hipotecarios.
¿Deberían seguir subiendo las tasas de los créditos hipotecarios?
Las señales económicas son fluctuantes y varían de acuerdo a las condiciones y percepciones que tiene el mercado tanto adentro del país como fuera de éste, reflejando en este momento riesgos cuya tendencia no debería ser pronunciada y por tanto, lo esperable es que se alinee con los indicadores internacionales, por tanto estamos en un proceso de transición que puede seguir fluctuando, pero con mejores expectativas que lo visto el año pasado.
¿Como la situación inmobiliaria de China podría afectar a un país tan lejano?
El sector inmobiliario requiere de muchos insumos de los cuales nosotros tenemos una alta producción ejemplo cobre y madera. Dejar de vender o reducir el número de exportaciones en estos y otros ítems importantes de nuestro portafolio de exportaciones un gigante como es China, implicaría que dejamos de recibir muchas de las divisas que ellos nos aportan y por tanto, afecta directamente a nuestra capacidad de importaciones de productos y a nuestra economía en general.
¿Cuáles son los grupos más afectados por estas alzas sostenidas de las tasas?
Son las familias que están partiendo, los jóvenes profesionales que llevan pocos años trabajando y todas aquellas personas que ha debido postergar su decisión de compra, que probablemente en este momento incluso se encuentra arrendando o ya cuentan con una promesa de compraventa, y están a la espera de firma de sus respectivas escrituras, no pudiendo hacerlo, pues un aumento en las tasas hipotecarias, implica un encarecimiento el crédito, deben demostrar mayores ingresos para cubrir la cuota mensual, el monto del pie también se hace cada vez más complejo, y los valores de las propiedades al estar indexado a la variación de UF, aleja la posibilidad de ser propietario, más aun considerando que no todas las instituciones financieras cuentan con créditos a 25, 30 o 40 años como existía el año 2019. Hay que considerar que una propiedad, por ejemplo, de 3 mil UF (110 millones de pesos chilenos aprox.) el año 99 eran 25 millones menos.
¿Con esta situación complementar renta es una opción?
Por supuesto, complementar rentas, es una opción viable que hoy no necesariamente en todas las instituciones financieras se exige un vínculo afectivo directo. Por otra parte, hay que pensar que muchas inmobiliarias tienen un stock importante de viviendas y por lo tanto, esas inmobiliarias podrían estar dispuestas a hacer una rebaja no solo al momento de la compra sino para que este crédito sino también, el pago del pie en cuotas y en algunos casos incluso con arriendo con opción de compra, a lo cual se debe sumar los incentivos que ha estado publicitando el Estado para viviendas bajo las UF4.500, así como la devolución de impuesto.
¿Dónde se concentra la mayoría de ese stock?
El stock disponible es bastante transversal a lo largo del país y va en relación a la oferta que históricamente se ha tenido, no obstante, la Región Metropolitana, así como las capitales regionales y provinciales están mostrando un aumento significativo y esperamos para los próximos meses llegar prácticamente al 50% del stock para entrega inmediata.
¿Es posible que bajen los precios por la oferta y demanda en el sector?
Definitivamente es una tendencia que estamos viendo en muchos proyectos. Hoy vemos que el precio de la vivienda está más bajo sobre todo las propiedades usadas, donde personas que no pueden esperar un mejor momento económico, están reduciendo precios para lograr captar a los pocos compradores que hoy tienen capacidad de adquirir una vivienda. En el caso de la vivienda nueva existe una mayor contención de los precios sin embargo, vemos como éstos se desdibujan a través de ofertas, plazos y equipamiento, que en algunos casos pueden llegar a incluir arriendos asegurados, estacionamientos, bodegas que pasan a ser parte de la promesa de compra-venta y que significan una rebaja para quien desea comprar un inmueble.
¿Hay otros sistemas de enganche que pueden ofrecer las inmobiliarias para llegar a ese segmento de personas que no pueden comprar una vivienda?
Lo más difícil para una persona que quiere acceder a una vivienda es arrendar y en paralelo ahorrar, considerando el aumento del costo de la vida, especialmente el año pasado donde tuvimos una inflación cercana al 14%. Existe sin embargo un buen ánimo entre compradores e inmobiliarias de llegar a acuerdos que incluye por supuesto el arriendo con opción de compra entre otros beneficios que se están analizando caso a caso.
¿Ha aumentado el desistimiento?
Hay un grupo importante de inversionistas pequeños que las instituciones financieras les empezó a exigir un mayor pie y por lo tanto, esas promesas se empezaron a caer, con el consecuente perjuicio económico para quien compra y vende. Por lo tanto, si hemos visto un aumento de desistimiento de promesas, y por tanto en estos casos nuestra recomendación será siempre, ponerse en el escenario que no se pueda cumplir y pactar de manera anticipada una posible solución en un escenario económico como el que estamos viviendo.
¿Los créditos a 30 años han vuelto?
Afortunadamente, los créditos a 30 años han vuelto y varias instituciones financieras lo están promoviendo en sus carteras de clientes. Esperamos que también puedan aparecer con mayor fuerza los créditos en pesos fijos, que a pesar de tener tasas más altas, son una tranquilidad para quien compra, porque ver un monto que podrá comparar mes a mes con sus ingresos en pesos y no estar sujeto a las variaciones que pueda tener la inflación del país.
Respecto del refinanciamiento de los créditos hipotecarios, hoy en día ¿Qué tan factible es esa opción?
Siempre hay que considerar que en el refinanciamiento podemos rebajar el monto que vamos a pagar mensual, reducir el plazo o hacer una combinación de ambos. En este minuto es importante comparar el pago mensual vigente con un eventual refinanciamiento y el plazo de dicho crédito, atendida la opción que existe en el futuro de poder optar por la portabilidad financiera, como opción de lograr un menor costo del crédito.
El próximo año ¿se proyecta similar a este?
La tendencia internacional nos muestra tasas a la baja, y esperamos que en Chile también se pueda lograr, en un esfuerzo público-privado que permita la reactivación del país. Por otra parte, también la inflación a nivel mundial, muestra señales a la baja, y los indicadores globales han estado manteniendo las estimaciones para los próximos dos años al menos. Este panorama nos indica por tanto que podría no ser un buen momento para vender, pero si un excelente momento para negociar un buen precio de compra, que acompañado a medidas que favorezcan la seguridad jurídica de inversionistas, podríamos ver mejores resultados en los meses venideros.
